“第三支箭”发射至今已近一个月。在a股和港股市场，房企频频计划再融资。
据《证券日报》记者不完全统计，自11月28日证监会重启上市房企及涉房上市公司再融资以来，截至12月25日，已有32家涉房上市公司筹划股权再融资，其中8家h股房企进行了配股融资，24家a股房企发布了公开发行公告。
值得注意的是，与支持稳定房企融资的信贷“第一支箭”和债券“第二支箭”不同，“第三支箭”的股权融资有利于整个行业，脱险的房企还可以为“保底交楼”融资。从上述32家再融资方案来看，有万科、招商蛇口等头部房企，有法华股份、陆家嘴等本土房企，也有以华夏幸福为代表的冒险房企。
“此次监管层放开股权融资，多类型房企及上下游相关企业有望受益。”多位分析师及房企相关人士均向《证券日报》记者表达了类似观点，有助于降低行业整体负债水平和融资成本，改善现金流；另一方面，投保房企可以进一步实现“保交楼”和债务重组的目标，未投保房企可以缓解偿债压力，优质房企有机会收购扩表。
展望后市，不少业内人士认为，预计将有更多房企利用这一窗口期进行业务重组和资产置换，加快行业风险出清。此外，随着销售企稳，有望为企业带来二次增长机会，行业集中度将进一步提升，形成新的竞争格局。
涉及房企的上市公司有32家。
计划再融资
今年以来，政策持续发力，稳定房地产。据克而瑞统计，年内各地已发布优化新政约595条。以11月为分水岭，“金融16条”之后是“三支箭”，其中“第三支箭”进一步拓宽了房企的融资渠道。
11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企及涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策等。
仅仅过了一天，11月29日，福星股份率先公告，拟向不超过35名投资者非公开发行股票。此后，多家房企跟进，宣布启动再融资。从11月28日到12月25日，不到一个月的时间里，a股和港股市场已经有32家上市公司在积极筹划再融资。
整体来看，“定增+配股”是本轮上市房企再融资的主流模式，具体的募集资金用途“因企业而异”。其中，复兴股份、大名城等众多中小房企募集资金主要用于“保交楼保民生”相关的房地产项目开发、补充流动资金和偿还债务；招商蛇口、格力地产、陆家嘴等三家上市房企募集资金主要用于资产重组和并购；华夏等危房公司主要用于“保证楼房交付”。
从发行对象看，主要面向证券投资基金管理公司、证券公司、自然人或其他合法投资机构等不超过35名特定投资者，少数涉房企业仅向控股股东发行股份。
对此，万科大股东深圳地铁集团有限公司董事、总经理黄利平曾表示:“我们相信此时进行股权融资，有助于万科抓住未来面临的发展机遇，带来更好的发展。因此，深圳地铁支持万科把握当前政策窗口，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展，提振整个市场的信心。”
在哪里可以找到预定目标？
机构投资者是主力。
在业内人士看来，能否找到合适的投资者，是房地产企业筹资方案成功的关键。那么，在目前房地产市场还比较低迷的情况下，去哪里找意向发行对象呢？
多位房企人士在接受《证券日报》采访时表示，“目前有投资人名单，但不方便向社会公布。”其中，一位头部房企内部人士告诉记者，已经被长期资金积极认购；另一位地产公司人士透露，目前主要是机构投资者，配售峰值在3倍左右；此外，福星股份近日召开股东大会，顺利通过发行方案。公司相关负责人对《证券日报》记者表示，目前还没有上报批文，讨论意向投资人还为时尚早。
“一般来说，基金公司是主力，也会有公司高管和一些个人投资者。同时不排除国有股的可能。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣学对《证券日报》记者表示，优质头部房企、中小房企、冒险型房企之间会有一些差异。
“优质头部房企具有未来收益稳定、抗风险能力更强的优势，意向投资者数量会多于中小房企和承担风险的房企。同时，在投资者结构上，优质头部房企的意向投资者类别相对多元化，中小房企、风险房企的投资者倾向于公司高管、公司原始投资者或国有股。在企业风险不明朗的背景下，很难有更多新鲜面孔的个人投资者。”管雪说。
汇盛国际资本总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，目前，房地产商正在积极寻找潜在投资者，由于政策频出，预计房企融资规模将高于此前预期。对于机构投资者来说，年底业绩压力大，加上目前地产股整体估值较低，是投资房企配股的好时机。而风险房企再融资相对困难，少数风险房企能够完成配股融资，离不开大股东的支持。
“目前的政策环境足够宽松，房企再融资面临的考验主要来自投资人是否认可企业和融资目的。预计意向投资人一般为大股东及实际控制人、关联方、高净值人士及投资机构等。”华夏研究院企业事业部研究总监刘水对《证券日报》记者表示，不过，从流程上来看，经过董事会、股东大会批准，以及监管部门批准后，公司才能与承销商确定具体的价格、时间等事项，然后实施配股融资，一般需要一到两个月的时间。在此期间，仍存在不确定性。
一些脱险房企
有望迎来MA“破冰”
再融资方案是否成功，募资规模会有多大，最终参与的房企会有多少，还有待持续观察。
目前“千亿元房企”数量大幅缩水，前11个月已降至不足20家。脱险的房企已暂停投资，未脱险但有短期现金流压力的房企忙于融资还债。目前稳健的房企正在投资端发力。鉴于此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，考虑到此轮“第三支箭”落地的广度和深度，尤其是12年后重启房企借壳上市，将导致投资者更加关注企业优化资产负债表的再融资主线。预计房企座次表会重新安排。
12月21日，证监会发文提到，允许符合条件的房企借壳上市房企，允许房地产、建筑等密切相关行业的上市公司进行涉房重组。
“很多资金实力雄厚的房企都有并购其他小企业或者保险公司的可能。”同策研究院高级分析师肖云翔对《证券日报》记者表示，股权融资放开后，预计短时间内并购机会较多，后续将迎来包括借壳上市在内的并购小高潮。
“对于拥有土地储备资源的未上市企业，可以借机将房地产资产分拆借壳上市，有利于通过资本市场的认证，盘活优质资产，开辟股权融资新的融资渠道。对于改制企业来说，一方面可以获得优质资产的注入，另一方面可以在优质房企的加持下重新获得融资能力，起到盘活风险资产存量的作用。”刘水说，与此同时，双方可以借此机会扩大自己的资产，增加股权规模，从而优化自己的资产负债表。
华泰证券在研报中表示，当前房地产市场的很多央企、国企都存在“大集团、小公司”。过去集团优质地产资产因重组通道关闭而无法注入，而上市公司一方面难以在市场上与头部房企竞争，另一方面又难以一次性用现金收购集团资产，导致规模提升迟缓，市场排名落后。此次MA的放开，给了这类房企解决这个问题的机会。一是可以解决同业竞争的问题，二是可以把上市平台做大做强。此外，目前部分央企、国企有资源优势，但在经营发展上与头部房企相比仍有差距。借助重组，启动配套融资，引入有能力有意愿的头部房企，也是可以期待的一个方向。
对此，严跃进表示，监管层重申房企借壳上市超市场预期，有望稳定需求端复苏，加速行业大项目并购落地。部分脱险房企有望迎来并购“破冰”，加快行业风险出清步伐。同时，稳健型房企有望借此窗口期吸收优质地产资产注入上市平台，扩大表量，加速形成行业竞争新格局。
